zondag 26 okt 2014

 

 

De Minister heeft de volgende maximale huurverhoging toegestaan

Huishoudinkomen < € 43.602,00  2,5% inflatie + 1,5%

Huishoudinkomen € 34.085,00 tot € 43.602,00 2,5% + 2%

Huishoudinkomen > € 4.602,00 2,5% + 4%

 

 

Woningstichting Kennemer Wonen heeft het volgende voorstel gedaan:

Huishoudinkomen tot € 43.602,00 3,5%

Huishoudinkomen vanaf € 43.602,00 6,5%

 

Met het voorstel om de huren voor de eerste groep te verhogen met 3,5% kunnen wij instemmen. Echter de huurverhoging van 6,5% vinden we onaanvaardbaar. Na drie overleggen waarin wij onze standpunten hebben duidelijk gemaakt en een negatief advies, heeft de verhuurder meegedeeld dat men op geen enkele wijze het voorstel zal wijzigen. Dit vinden wij een slecht besluit. wij zullen ons advies en het antwoord van de verhuurder hieronder publiceren.

 

Wij vinden het slecht voor de huurders om deze huurverhoging door te voeren. Deze groep valt tussen de wal en het schip en zijn gedwongen deze huurverhoging te betalen en hebben veelal geen mogelijkheid om een hypotheek te krijgen. 

 

HUURVERHOGING 1 JULI 2014

 

De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Dit betekent een maximaal toegestane huurverhoging van:

  • 2,5% inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.085,00
  • 2,5% inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 34.085,00 tot  € 43.602,00
  • 2,5% inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.602,00.

 Woningstichting Kennemer Wonen heeft een voorstel gedaan om de huren voor huishoudinkomens tot € 43.602,00 te verhogen met 2,5% + 1 %. Echter het voorstel is om de huur voor huishoudinkomens vanaf € 43.602,00 maximaal dus met 6,5% te verhogen. Met het eerste voorstel zijn wij het eens maar het tweede voorstel vinden wij onaanvaardbaar. Deze groep valt tussen de wal en het schip vinden wij. Men is gedwongen de hoge huur te betalen omdat men veelal niet in aanmerking komt voor het afsluiten van een hypotheek, als men dat al zou willen, men woont toch. Na drie gesprekken met de directie waarin wij onze standpunten hebben toegelicht hebben wij een advies uitgebracht. Dit advies is helaas niet opgevolgd. hieronder vindt u ons advies en de brief van de verhuurder.

 

-----------------------------------------------------

Advies huurdersbelangen Kennemer Wonen

 

Woningstichting Kennemer Wonen

De heer H.J. Tromp

Postbus 5010

1823 DL  ALKMAAR

 

Alkmaar, 26 maart 2014

 

Onderwerp: verzoek om advies huurverhoging 1 juli 2014

 

Geachte heer Tromp,

 

U hebt ons op 14 januari 2014 een brief gestuurd waarin u vraagt om een gekwalificeerd advies op uw voorstel “huurverhoging 1 juli 2014”. Op 3 februari 2014 hebben wij hierover met u van gedachten gewisseld. Op 18 februari hebben we naar aanleiding van voornoemd overleg een gewijzigd voorstel huurverhoging 1 juli 2014 ontvangen.

 

Op grond van artikel 2.1 van de bijlage van de samenwerkingsovereenkomst, geven wij een positief gekwalificeerd advies op uw voorstel voor huurverhoging voor de inkomenscategorie tot € 43.602,00. Wij waarderen het dat u niet voor maximum toegestane huurverhoging gaat voor deze inkomenscategorie.

 

Verder geven wij een positief gekwalificeerd advies voor huishoudens die bestaan uit uitsluitend een of twee partners onder de 65 jaar, die vallen in de inkomenscategorie vanaf € 43.602,00. Deze categorie hoort niet thuis in een sociale huurwoning en wij vinden het acceptabel wanneer u deze huurders een huurverhoging van 4% + 2,5% inflatieverhoging oplegt. Dan moet wel aan de volgende voorwaarden worden voldaan!

 

Wanneer het inkomen terugvalt door welke reden dan ook, gaat de hoogte van de huur terug gaat naar de starthuur + het percentage huur dat voor een huurder onder deze inkomenscategorie zou gelden.

 

Verder wordt de teveel betaalde huur met terugwerkende kracht, vanaf de datum dat het inkomen onder de € 43.602,00 is gedaald, terugbetaald.

 

Echter voor de inkomenscategorie vanaf € 43.602,00 waar het huishouden bestaat uit een of twee partners met kinderen geven we een negatief gekwalificeerd advies op het voorstel, huurverhoging 1 juli 2014. De nu volgende motivatie heeft betrekking op dit negatief advies.

 

Deze groep, ouders met een of meer kinderen, heeft niet de mogelijkheid om een woning te kopen en heeft niet de financiële middelen om deze hoge huur op te brengen. Deze groep valt tussen de wal en het schip. Wij hebben al meldingen van onze huurders die in de knel komen te zitten. U weet ook dat in Nederland al 700000 mensen onder de armoede grens leven.

Omdat het zeer waarschijnlijk is dat op 1 januari 2015 het woningwaarderingssysteem wordt gewijzigd, vinden wij het verbazend dat u zoveel moeite doet om uw huurders een onverantwoordelijke hoge huur op te leggen. De inkomensafhankelijke huurverhoging komt immers met de invoering van deze nieuwe regels WWS te vervallen.

 

Wij stellen voor dat u eens iets aan de huurverhoging bij mutatie gaat doen. Waarom wordt de gemiddelde maximaal redelijke huur niet op 80% gesteld in plaats van 85%? Wij hebben twee maanden de aangeboden woningen in ons werkgebied, geïnventariseerd en komen tot de conclusie dat huur van de aangeboden eengezinswoningen gemiddeld € 491,00 in Alkmaar (17 woningen), € 516,00 in Heiloo (10 woningen) en € 518,00 in Bergen (exclusief Egmond) (6 woningen). Dan spreken we nog niet eens over de hoge servicekosten die sommige huurder nog eens boven de huur moeten betalen.

 

Wij hebben in de Koepelvergadering gevraagd of u inzicht heeft in de aantallen en samenstelling van de huishoudens die een inkomen hebben van meer dan

€ 43.602,00. Ook hebben we gevraagd of het bekend is in welke categorie woningen deze huurders wonen. Het maakt nogal verschil of huurders met een huishoudinkomen boven de € 43.602,00 in een lage of hoge huurwoning woont. Ook deze verschillen willen we meegewogen zien in de huurverhoging van 6,5%.

Wij vinden dat huurder ouder dan 65 jaar met een huishoudinkomen van

> € 43.602,00 geen huurverhoging van 6,5% kan worden berekend. Deze huurder kan geen kant op, heeft zijn/haar leven lang hard gewerkt en zou nu worden gestraft. Men komt niet in aanmerking voor een hypotheek.  Ik neem aan dat u dit uw eigen ouders ook niet aandoet.

 

Wij hebben meermalen gevraagd hoeveel huurders omgekeerd scheefwonen. Huurders die noodgedwongen in woningen wonen met een veel te hoge huur. De opmerking van “deze groep krijgt Huurtoeslag”willen we niet horen. Dit is geen sociaal standpunt en zoals iedereen weet wordt deze toeslag ook elk jaar minder. Wij vinden het bijzonder dat u wel weet wie veel verdient en dat u niet weet wie een laag inkomen heeft. Bij inschrijving van een huurwoning moet het inkomen worden vermeld.

 

In afwachting van uw antwoord verblijven wij met vriendelijke groet,

 

Hoogachtend

Namens het bestuur van, Stichting Huurdersbelangen Alkmaar-Heiloo en huurdersvereniging Duin

 

Mevrouw W. Amato

Voorzitter Stichting Huurderbelangen Alkmaar-Heiloo

----------------------------------------

 Antwoord van Kennemer Wonen op bovenvermeld advies

3 april 2014

Geacht bestuur

 

In uw brief van 26 maart jl. geeft u een uitgebreid advies inzake het door ons voorgestelde huurbeleid 2014. In de kern is uw advies positief inzake het door ons beleid om voor huurders met een inkomen lager dan € 43.602,00 een lagere huurverhoging toe te passen dan wettelijk als maximum mogelijk is.

 

Maar uw advies is slechts deels positief inzake ons beleid inzake huurders met een inkomen hoger dan  € 43,602,00. Wij geven alle huurders met dat hogere inkomen de wettelijke maximale huurverhoging van 6,5%. U stelt voor om dat per doelgroep en woonsituatie verschillend in te vullen.

 

Dat laatste element uit uw advies kunnen wij niet honoreren. Het wettelijke doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging is het maken van onderscheid op inkomen. Andere afwegingen zijn daarbij niet als ujitgangspunt genoemd en door ons ook niet gekozen. Dat is ook qua beleid en qua organisatorische invulling moeilijk te realiseren. Uw wens tot huurdifferentiatie gaat zover dat wij dan op huishoudniveauj over vergaande gegevens dienen te beschikken om de huurverhoging te bepalen. Dat kunnen  en willen we niet. 

In uw brief stelt u, na het geven van een advies over ons huurbeleid, ook een aantal vragen. Deze vragen zien wij los van uw advies en bespreken wij bij voorkeur in onze vergadering met de hele koepel. Dit omdat de vragen betrekking hebben op door u gewenste beleidswijzigingen en wij vinden dat daarvoor het overleg met de koepel de plek is om dit te bespreken. Inhoudelijke vragen zoals bijvoorbeeld hoeveel huurders heeft Kennemer Wonen met een hoger inkomen, kunnen dan bezien worden passend bij de discussie over het totale huurbeleid (straks woonlastenbeleid). Die discussie over dat huurbeleid c.q. woonlastenbeleid is reeds opgenomen in de jaarplanning van het overleg tussen huurderskoepel en Kennemer Wonen. Ik vertrouw erop uw advies, dat grotendeels positief is, hiermee passend beantwoord te hebben.

 

Met vriendelijke groet

H.J. Tromp

Directeur-bestuurder

 

 

 

 

 ..